Kort fortalt
En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates. Den består av et plankart, og vanligvis også planbestemmelser. Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være berørt av flere.
Plankartet
Plankartet viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge.
Bestemmelsene
Bestemmelseneutfyller plankartet og definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass, som for eksempel en mer detaljert plan eller opparbeidelse av vei eller lekeplass, før man kan få lov til å bygge.
En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området. Dette betyr at den må følges.
Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
Typer arealplaner
Det finnes flere typer av arealplaner:
Kommuneplan
Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument og gir rammer for utvikling av kommunesamfunnet og forvaltningen av arealressursene. Kommunal planlegging skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver. Kommuneplanen består av en samfunnsdel (tekst) og en arealdel (kart).
Arealdelen består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.
Kommunedelplan
En kommunedelplan er - som en kommuneplan - en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. En kommunedelplan kan for eksempel være en mer detaljert utdyping for et geografisk område eller et bestemt tema med tilhørende kartdel og bestemmelser.
Reguleringsplan
En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune. En reguleringsplan er også i mange tilfelle nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon.
Det kan utformes to typer reguleringsplaner
- Områderegulering benyttes der det er behov for mer områdevise avklaringer av arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen.
- Detaljregulering er planformen for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Det er definert en frist på fem år for igangsetting av utbygging etter detaljregulering, men kommunen kan innvilge to års forlengelse av fristen. Private aktørers forslagsrett er knyttet til detaljregulering.
Bebyggelsesplan (del av reguleringsplan)
Bebyggelsesplan er utgått som plantype for nye arealplaner, men kommunen har flere bebyggelsesplaner som fortsatt gjelder.
Bebyggelseplan er en utdyping av (del av) en reguleringplan, og angir mer detaljerte rammer enn reguleringplanen. Når et område omfattes av både bebyggelsesplan og reguleringsplan, gjelder begge planene, men hvis planene strider mot hverandre, gjelder siste vedtatte plan foran tidligere vedtatte plan.
Som nevnt over, er det ikke lenger anledning til å vedta bebyggelsesplaner. Dersom det i en reguleringsplan stilles krav om bebyggelsesplan før et område kan utbygges, skal det i stedet utarbeides en detaljregulering.