Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette skal foregå.

Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig. 

Dersom det er behov for regulering eller omregulering av din eiendom før videre utvikling av eiendommen, må du knytte til deg en profesjonell forslagsstiller.

Vanlige faser i en planprosess

• Oppstartsmøte

Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med kommunen (administrasjonen) om planarbeidet. I oppstartsmøtet gir kommunen rammer og føringer for planarbeidet.

• Varsling

Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid. Dette gjøres ved kunngjøring i avis og gjennom elektroniske medier, samt ved å tilskrive aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.

• Planforslag

Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra kommunen, og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varslingen. Det stilles spesielle krav til materialets innhold og kvalitet.

Planforslaget sendes inn til kommunens administrasjon, som gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for 1.gangsbehandling.

• Førstegangsbehandling

Ved førstegangsbehandlingen foreligger det et konkret forslag til reguleringsplan. Forslaget består av et plankart og et sett bestemmelser. I tillegg foreligger det et saksfremlegg eller en saksutredning som beskriver planforslaget.

Planforslaget behandles av Namsskogan formannskap. Forslaget blir enten lagt ut til høring, bearbeidet eller avvist.

• Offentlig ettersyn (høring)

I høringsperioden blir alle berørte varslet, og kan komme med innspill til planen.

• Annengangsbehandling

Når høringsfristen har gått ut, forberedes ny behandling av planforslaget i formannskapet, før saken går til kommunestyret.

• Vedtak

Kommunestyret vedtar reguleringsplaner. Gjennom en vedtatt reguleringsplan blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier.

Den politiske behandlingen av planer kan følges via den politiske møtekalenderen.

• Kunngjøring av vedtatt reguleringsplan og klagemulighet

Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort. Du har anledning til å klage på vedtaket.

Behandlingstid

Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse.

Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt.

Mange reguleringssaker kan være kontroversielle; politisk, i forhold til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.

Det foreligger en arealplan for alle eiendommer i kommunen. Dette kan være både overordnet kommuneplan og lokal reguleringsplan. Planene viser hvordan eiendommen din kan utnyttes, og er juridisk bindende. Hvis du ønsker å bygge noe annet enn det arealplanene legger opp til, må du derfor søke om dispensasjon eller om endring av plan.

Dispensasjon er unntaket

Alle arealplaner har vært gjennom en lang politisk prosess med overordnet planlegging av området, med medvirkningsmuligheter fra naboer og både offentlige og private organisasjoner som har interesse i planen. En plan skal være forutsigbar, slik at folk skal vite hva som gjelder i sitt område. Dispensasjon skal derfor bare unntaksvis benyttes. 

Kommunen kan gi dispensasjon hvis

• hensikten med arealplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
• fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

Slik søker du dispensasjon

Dispensasjonssøknaden skrives som et vanlig brev og legges ved sammen med nabovarsel og søknad om byggetiltaket. Søknaden skal si hva det dispenseres fra og inneholde en begrunnelse for dispensasjonen.

Kort fortalt

En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates. Den består av et plankart, og vanligvis også planbestemmelser. Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være berørt av flere.

Plankartet

Plankartet viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge. 

Bestemmelsene

Bestemmelseneutfyller plankartet og definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass, som for eksempel en mer detaljert plan eller opparbeidelse av vei eller lekeplass, før man kan få lov til å bygge.

En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området. Dette betyr at den må følges.

Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.

Typer arealplaner

Det finnes flere typer av arealplaner:

Kommuneplan

Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument og gir rammer for utvikling av kommunesamfunnet og forvaltningen av arealressursene. Kommunal planlegging skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver. Kommuneplanen består av en samfunnsdel (tekst) og en arealdel (kart).

Arealdelen består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.

Kommunedelplan

En kommunedelplan er - som en kommuneplan - en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. En kommunedelplan kan for eksempel være en mer detaljert utdyping for et geografisk område eller et bestemt tema med tilhørende kartdel og bestemmelser.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune. En reguleringsplan er også i mange tilfelle nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon.

Det kan utformes to typer reguleringsplaner

• Områderegulering benyttes der det er behov for mer områdevise avklaringer av arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen.
• Detaljregulering er planformen for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Det er definert en frist på fem år for igangsetting av utbygging etter detaljregulering, men kommunen kan innvilge to års forlengelse av fristen. Private aktørers forslagsrett er knyttet til detaljregulering.

Bebyggelsesplan (del av reguleringsplan)

Bebyggelsesplan er utgått som plantype for nye arealplaner, men kommunen har flere bebyggelsesplaner som fortsatt gjelder.

Bebyggelseplan er en utdyping av (del av) en reguleringplan, og angir mer detaljerte rammer enn reguleringplanen. Når et område omfattes av både bebyggelsesplan og reguleringsplan, gjelder begge planene, men hvis planene strider mot hverandre, gjelder siste vedtatte plan foran tidligere vedtatte plan.

Som nevnt over, er det ikke lenger anledning til å vedta bebyggelsesplaner. Dersom det i en reguleringsplan stilles krav om bebyggelsesplan før et område kan utbygges, skal det i stedet utarbeides en detaljregulering.